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Noticias y Opiniones

10 dudas sobre la Ley de Arrendamiento Comercial

Fuente: El Universal

Fecha: 04-06-2014

1. ¿Cómo se estimaban los cánones de arrendamientos en los locales comerciales?

Los alquileres de los establecimientos se regían por la Ley de Arrendamientos de 1999, aunque los precios por lo general eran determinados por los propietarios y tomaban en cuenta la naturaleza del comercio, la ubicación geográfica, entre otros aspectos.

2. ¿Por qué se modificó el cálculo de las rentas el pasado año?

Tras el "Dakazo", los comerciantes argumentaron que las rentas incidían en los precios de los productos, por ello, en noviembre del pasado año el Gobierno impuso un régimen transitorio para los alquileres. En dicho sistema se estableció que el precio del metro cuadrado de los locales no podía exceder de los 250 bolívares el metro cuadrado. Y el costo del condominio equivalía a 25% de ese canon.

3. ¿Cómo se regulan ahora los arrendamientos comerciales?

Luego de cinco meses de discusión entre los privados y el Ministerio de la Vivienda se definió el marco legal, y en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se fijaron tres métodos para el cálculo de las rentas.

4. ¿Cuáles son los métodos?

El primero contempla la fijación de un canon único que considera el precio del metro cuadrado, el área y una rentabilidad de 12%. Cuando los locales sean nuevos la rentabilidad sube a 20%.

El segundo esquema es variable y considera las ventas del local. Para la estimación se toma en cuenta el monto bruto de las ventas expresados en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA). El porcentaje a aplicar oscilará entre 1 y 8%. Para las operaciones comerciales cuya actividad sea el entretenimiento ese porcentaje estará entre 8 y 15%.

El tercer método es mixto. En este caso el canon será 50% fijo y el restante 50% será variable y el porcentaje de las ventas no podrá ser superior a 8%.

5. ¿Cómo se calcula el condominio?

El "Comité Paritario de Administración del Condominio" determinará las condiciones del condominio. El instrumento legal indica que "los gastos comunales se calcularán sobre la base de alícuota parte que corresponde al inmueble".

6. ¿De cuánto será la duración de los contratos de arrendamiento?

Los contratos tendrán una duración mínima de un año, excepto cuando la actividad esté enmarcada en temporadas específicas. Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener el arrendamiento del local, el arrendatario tendrá un derecho preferente siempre y cuando esté solvente.

7. ¿A cuánto asciende la garantía?

El depósito no puede exceder de los tres meses del canon de arrendamiento establecido. El marco legal agrega que cuando se constituya una fianza de fiel cumplimiento tampoco podrá exceder de los tres meses del canon.

8. ¿Cuáles son las causales de desalojo?

Que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento o dos cuotas de condominio. Que el inmueble se haya destinado a usos deshonestos, que se hayan causado deteriores mayores que los provenientes del uso normal, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado y que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga.

9. ¿Qué aspectos prohíbe la Ley?

Se prohíben los ajustes de los cánones durante la vigencia del contrato, cobros de penalidades, cobros por mostrar el inmueble, fijación de rentas en moneda extranjera y los subarrendamientos.

10. ¿Cómo quedan las sanciones?

Las sanciones van desde 500 Unidades Tributarias (Bs 63.500) hasta 2.500 Unidades Tributarias (Bs 317.500).
Las multas máximas aplican cuando se incumplan con los métodos de cálculo de los arrendamientos y la estimación de los condominios.